En Irlande, le logement social est dynamisé par un financement de la Banque européenne d'investissement, la banque de l’UE, et transforme la vie des laissés pour compte d’un marché locatif onéreux.
Pendant 31 ans, Johnny et Ann Lyster ont vécu dans des chambres de bonne minuscules et honteusement délabrées qu’ils louaient au prix fort. Les revenus de Johnny – d’abord chauffeur de bus puis titulaire d’une pension d'invalidité – étaient trop bas pour louer un appartement plus confortable à Dublin, dans un marché immobilier en surchauffe. Dans un de ces appartements vétustes, Johnny a lessivé les murs humides ; les moisissures qu’il a dû inhaler ont déclenché une crise d’asthme qui s’est accompagnée d’une perte de conscience.
Puis le soulagement est venu. Ann a remarqué qu’un chantier de logements sociaux était en voie d’achèvement en face du centre d'enseignement où elle prenait des cours d’informatique. Johnny a pu obtenir un entretien avec les services de Clúid Housing, le maître d’ouvrage des nouveaux logements. En octobre 2017, le couple a emménagé dans un appartement de quatre pièces à Cabra West, un quartier ouvrier de Dublin. Dehors, sur son balcon où il cultive des pommes de terre et des framboises, Johnny a désormais l’impression « de passer des vacances d’été à Lanzarote. C’est comme loger dans un bel hôtel. »
« Nous pouvons profiter de la vie maintenant », a déclaré Johnny, âgé de 57 ans. « Ce logement nous a redonné le goût de vivre. »
L’appartement des Lyster, tout comme 1 512 appartements similaires dans toute l’Irlande, a été construit avec le concours financier de la Banque européenne d’investissement (BEI). Les logements sociaux et abordables sont une priorité majeure pour la banque de l'UE. En effet, il arrive souvent que le marché ne parvienne pas à proposer des logements décents et sûrs à basse consommation d’énergie aux populations à faible revenu, avec pour corollaire des problèmes de santé publique, des pénuries de main d'œuvre essentielle dans les quartiers centraux et une utilisation peu efficace de l’énergie. La Banque cherche également à réduire les inégalités sociales.
Un « très fort » besoin de logements sociaux en Irlande
La BEI intervient dans le domaine du logement social en Irlande en collaboration avec l’Agence pour le financement du logement, qui est soutenue par le Ministère irlandais du logement, de l'aménagement du territoire et des collectivités locales. La banque de l’UE prête à l’Agence pour le financement du logement qui rétrocède les fonds à des organismes de logement agréés comme Clúid. La Banque a accordé 350 millions d’euros de prêts à l’Agence pour le financement du logement depuis 2014 et elle examine actuellement une nouvelle demande de financement de sa part d’un montant de 200 millions d’euros. « Le besoin de logements sociaux est très fort en Irlande », a déclaré Seán Cremen, responsable de la trésorerie de l’Agence pour le financement du logement. « La BEI est l’un des principaux moteurs de la dynamique de l’activité de construction. »
En Irlande, le logement social a toujours été du ressort des autorités locales. Mais il y a dix ans, les autorités locales ont vu leur budget fortement pénalisé par la crise financière. Parallèlement, les organismes de logement agréés avaient du mal à emprunter à long terme et n’étaient pas en mesure de répondre à la demande. Seán Cremen a précisé que la stratégie Reconstruire l’Irlande formulée en 2016 par les autorités irlandaises faisait ressortir un besoin de 47 000 nouveaux logements d’ici à 2021 pour répondre à la demande. Le concours de la BEI permettra à l’Agence pour le financement du logement de combler ce besoin et de financer des organismes comme Clúid à long terme.
« C’est véritablement un secteur où l’action de la Banque change la donne depuis 2014 », a déclaré Katalin Deppner-Quittner, la chargée de prêts responsable des financements en faveur du logement social en Irlande à la BEI. « La Banque a accordé des financements assortis d’une tarification nettement plus avantageuse lorsque l’accès au marché des capitaux n’était pas si aisé. Mais elle a aussi contribué à transformer le modèle économique des organismes de logement agréés, qui sont chargés principalement du développement et de la gestion du parc de logements sociaux en Irlande. »
Des résultats à l'appui du logement social en Irlande
Avant l’intervention de la BEI, les organismes de logement agréés comme Clúid s’appuyaient exclusivement sur des aides publiques. Désormais, ils sont financièrement responsables de la gestion de leur activité afin de pouvoir rembourser leurs prêts.
Il n’est que de voir Clúid pour mesurer l’incidence de la banque de l’UE sur le taux de construction de logements sociaux. Il y a deux ans, les nouvelles constructions représentaient moins de 6 % de son activité. D’ici à 2020, cette proportion passera à 55 %. Au cours des trois prochaines années, Clúid devrait construire 1 700 logements.
« Nous n’aurions pas pu parvenir à ces résultats sans le financement de la BEI et de l’Agence pour le financement du logement », a précisé Cathal Callan, directeur financier de Clúid.
Un partenariat public-privé à l’appui du logement social en Irlande
La BEI met au point d’autres outils pour stimuler l’offre de logements sociaux en Irlande, notamment un partenariat public-privé inédit dans le cadre duquel l’Agence nationale pour le financement du développement et des entreprises privées mettront à disposition 1 500 logements. Macquarie Group, l’entreprise de construction John Sisk et Choice et Oaklee Housing formeront un partenariat pour la construction, l’exploitation et l’entretien des 534 premiers logements dans le cadre d’un contrat d’une durée de 25 ans, sachant que la BEI accorde un financement de 60 millions d’euros. La banque de l’UE entend soutenir les phases ultérieures du dispositif, en étendant son action en faveur du logement social à d’autres villes irlandaises, notamment Cork.
« Il s’agit du premier partenariat public-privé à l’appui du logement social que nous finançons », a déclaré Thomas Briggs, un des chargés de prêts responsables de l’opération à la BEI. « Un partenariat public-privé permet d’accroître le nombre de logements que les autorités peuvent construire, de réduire les listes d’attente et de rénover le parc existant plus rapidement. »
Un besoin de logements sociaux mais aussi de logements abordables
Le logement social n’est pas le seul pan du secteur immobilier irlandais à avoir besoin d’un coup de pouce. Les personnes dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir prétendre à un logement social sont souvent dans l’incapacité de payer un loyer en ville du fait que les nouveaux programmes urbains ciblent pour la plupart le segment haut de gamme du marché. Nombre de ces personnes ont un rôle important, comme les infirmiers, les enseignants et les policiers. Pour eux, il est nécessaire d’accroître l’offre de logements abordables.
La BEI conseille les autorités irlandaises sur leur programme de logements abordables locatifs dans le cadre de URBIS, un nouveau service de conseil destiné aux villes.
« Cette stratégie en faveur du logement peut changer la donne grâce à son incidence à long terme sur la durabilité et l'amélioration du tissu social des villes irlandaises », a déclaré Kevin McGillycuddy, économiste principal à la BEI. « Nos villes doivent être vivables à long terme et cette initiative va dans la bonne direction. »
Pour Johnny Lyster, la situation qu’il a connue était assurément invivable. « Je n’en pouvais plus », a-t-il reconnu. « Chaque fois que j’entendais frapper à la porte, je craignais que le propriétaire vienne me jeter dehors ou augmenter mon loyer. »
Il voit la différence désormais : « c’est presque un rêve ». « Vous regardez autour de vous et vous vous dîtes : est-ce que cela m’appartient ? Ne va-t-on pas me l’enlever ? Maintenant, je ne dépense plus des sommes considérables en chauffage. La cuisine est superbe. J’ai l’eau chaude dans la douche. C’est la perfection. »
